Prazo de renovação de aluguel comercial é de 5 anos

Tadeu Rover

4 de dezembro de 2013

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça definiu o prazo máximo de cinco anos como razoável para renovação de contratos de locação de imóvel para uso comercial, podendo ser requerida a renovação novamente pelo locatário no final deste período.

De acordo com a ministra Nancy Andrighi, relatora da ação no STJ, a ação renovatória deve garantir os direitos do locatário, evitando que o locador se aproprie do patrimônio imaterial agregado ao imóvel pela atividade desenvolvida, mas não pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia.

“Permitir a renovação por prazos maiores, de dez, 15, 20 anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período de tempo, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato”, explica a ministra.

O caso julgado discutia a aplicação da acessio temporis — soma de períodos ininterruptos de locação — em  ação renovatória de contrato de locação comercial. De acordo com a Lei 8.245/01 (Lei de Locações) o locatário tem direito à renovação, por igual prazo, após cinco anos de contrato. Por isso, a empresa envolvida na ação solicitou que o contrato deveria ser de dez anos, pois era o período somado que ela alugava o imóvel.

Entretanto, a ministra afastou essa possibilidade. Em seu voto, explica que a legislação aceita a possibilidade de accessio temporis para se alcançar o prazo mínimo de cinco anos para se ter direito à renovação. Porém, de acordo com Nancy Andrighi, quando o artigo 51 da Lei de Locações dispõe que o locatário terá direito à renovação do contrato “por igual prazo”, ele está se referido ao prazo mínimo exigido pela legislação, que é de cinco anos, “mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período”.

Seguindo esta lógica, a ministra concluiu que cinco deve ser também o prazo mínimo de renovação, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação.

A decisão: http://s.conjur.com.br/dl/turma-stj-define-prazo-anos-renovacao.pdf

REsp 1.323.410

Disponível em http://www.conjur.com.br/2013-dez-04/turma-stj-define-prazo-anos-renovacao-aluguel-comercial. Acesso em 05 dez 2013.

Anota aí 12: métrica; outlet; mortalidade; mentes; faturamento

YURI, Debora. GRP para WEB – Sugestão de usar o critério padrão da TV na internet causa reações distintas entre anunciantes, veículos, e agências. Modelo facilitaria a mensuração online, mas deixaria de lado a faceta interativa e móvel da web. Proxxima, nº 20, julho de 2010, pp. 20-30.

ROSA, André. Em lojas de outlet, investimento exigido de empresário é menor – Aluguel e custo do negócio são mais baratos para quem pretende vender produtos de coleções antigas. Diário de S. Paulo, 23 de maio de 2010, Caderno Negócios, p. 6.

AGUILHAR, Ligia. Os segredos para não fechar antes de 1 ano – Ter um plano de negócios, acompanhar de perto a contabilidade e não misturar gastos pessoais com os da empresa estão entre eles. O Estado de S. Paulo, 30 de maio de 2010, Caderno Oportunidades, p. 3.

ALONSO, Viviana. Mentes que não mentem – Em entrevista exclusiva, Martin Lindstrom, autor do Best-seller Buylogy, explica o que é exatamente o neuromarketing, com base em uma pesquisa com mais de 2 mil voluntários que buscou entender o que impulsiona as compras. HSM Management, ano 15, volume 1, nº 78, janeiro-fevereiro de 2010, pp. 80-87.

GRINOVER, Paula. Alta no faturamento da mídia contrasta com queda do PIB – Bolo publicitário nacional cresce 4% e atinge R$ 30,5 bilhões. Meio & Mensagem Especial: Agências & Anunciantes, ano XXXII, nº 1411, 31 de maio de 2010, pp. 16-30.

Os erros que matam empresas

Alvaro Oppermann

Decisões equivocadas de empreendedores costumam ser tão ou mais lesivas aos negócios do que turbulências financeiras – principalmente no caso de companhias de menor porte. Foi pensando nisso que os empreendedores americanos Luke Johnson e Jay Goltz escreveram sobre os erros mais comuns do mundo empresarial. Johnson é sócio da firma de private equity Risk Capital Partners e colunista do jornal inglês Financial Times. Goltz é dono do Goltz Group, uma pequena rede de varejo de Chicago especializada em objetos de arte e design, e mantém um blog no site do jornal The New York Times. “Empresários tomam centenas ou milhares de decisões por ano, muitas das quais parecem sem consequência. Porém, mesmo os menores detalhes podem ser decisivos à sobrevivência do negócio”, escreve Goltz. A seguir, os dez problemas mais comuns apontados pela dupla, adaptados ao contexto brasileiro.

Mais do que as crises, as decisões erradas são o grande risco para os negócios

• Endividamento crônico - Com a retomada econômica, muitos empreendedores veem o aumento das dívidas como uma situação menos preocupante – o que não é verdade. Os empreendedores precisam ter total clareza dos motivos do endividamento e do destino dos recursos obtidos por meio de financiamentos e empréstimos. Caso a dívida seja de fato maior do que a capacidade da empresa de pagá-la, é recomendável uma renegociação imediata.

• Sócios e funcionários errados - Várias companhias dão com os burros n’água por causa de disputas entre os sócios. Jamais entre num negócio sem um acordo por escrito. Numa outra escala, a contratação do empregado errado pode também ser explosiva. Se você não for o responsável direto pelas contratações, treine bem os funcionários encarregados delas.

• Contador errado - A tarefa principal do contador não é lançar dados em livros de registros, mas sim auxiliar a empresa na análise e nas decisões estratégicas de negócios. Ele precisa ter um conhecimento profundo das atividades da empresa que assessora. Um contador despreparado ou desatualizado é um risco altíssimo.

• Dependência excessiva - É comum, entre empresas pequenas, a dependência a um único cliente. Se ela o perde, os problemas podem ser incontornáveis. A resposta é a diversificação da clientela. Outra dica: como fornecedor, procure se tornar insubstituível. Assim, os riscos de ser cortado por um cliente diminuem.

• Caos em TI - Investir uma pequena fortuna em sistemas de informática de performance sofrível é caminho certo para o desastre. Busque um fornecedor que não apenas tenha bagagem técnica mas também inspire confiança.

• Entrar numa guerra de preços - A concessão de descontos agressivos pode se tornar uma estratégia suicida. O único ganhador desta batalha é o cliente, que fica mal acostumado com os preços irrisórios. Na disputa pelo cliente, tente oferecer outros diferenciais. O fator preço é o mais arriscado para a saúde do seu negócio.

• Aluguel caro - Você se entusiasma, e aluga a sede dos sonhos para o negócio. Isso pode ser uma bomba relógio. Parece óbvio, mas um negócio jamais deve ser iniciado ou expandido sem uma garantia de receita.

• Erros de seguro - São comuns três problemas em relação aos seguros. O primeiro, não entender a relação que existe entre o valor do seguro e o valor do que é segurado na empresa. O segundo é não prever processos movidos por funcionários, em questões como assédio moral. Em terceiro, não estar protegido contra a perda de receitas.

• Tornar-se antipático - Não é só o mau atendimento que afugenta clientes mas também atitudes sutis, como não aceitar cartões de crédito de determinadas bandeiras ou ser inflexível nas formas de pagamento. São decisões totalmente justificáveis, mas podem irritar os clientes.

• Não inovar - Algumas empresas levam o lema do “em time que está ganhando não se mexe” ao pé da letra. A autocomplacência costuma se instalar nas empresas com uma velocidade espantosa. Em alguns casos, é até mesmo saudável incutir no negócio um leve estado de paranoia, como defende o fundador da Intel, Andy Grove.